Приступить к строительству жилого дома можно лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.

В этой статье достаточно подробно изложены действия по получению разрешения и подготовки тех документов, что потребуются для решения задачи строительства на участках ИЖС и ЛПХ, относящиеся и к задачам строительства жилых домов на участках для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Особо выделен подраздел, касающийся строительства домов на дачных участках, поскольку разрешение в этом случае не потребуется.

Статья получилась большая, так как в ней сделаны разъяснения сути документов, их содержания, ссылки на законодательство, приведены примеры документов и заявлений, представленные в правой колонке.

Тем не менее, резюме изложенного материала всё же порадует застройщиков участков удобством достижения главной цели - получения разрешения на строительство при полном понимании того, какие материалы нужно представить в администрацию.

Итак, наберитесь терпения и знакомьтесь.

Что такое разрешение на строительство?

Действующий Градостроительный кодекс РФ (№190-ФЗ от г.) установил упрощённый порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3, предназначенного для проживания одной семьи (ч. 3 ст.48 ГрК РФ).

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов индивидуального капитального строительства, а также капитальный ремонт.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

В ситуации отсутствия ПЗЗ разрешение на строительство выдаётся для:

• строительства, реконструкции объектов федерального значения,
• объектов регионального значения,
• объектов местного значения муниципальных районов,
• объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты,
• в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основанием для подготовки пакета документов и выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома в соответствии с заявлением собственника земельного участка является Градостроительный кодекс РФ (п.9 ст. 51).

Документы для получения разрешения

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в администрацию района (в отдел по архитектуре) собственником (арендатором) участка пишется заявление установленной формы с приложением следующие документов:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или на право аренды и кадастровый паспорт земельного участка);
2. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции индивидуального жилого дома с приложением правоустанавливающих документов на жилой дом;
3. паспортные данные застройщика.
4. по желанию застройщика, проектная документация.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается ( п.10 ст. 51 ГрК РФ).

Что проверяет администрация при получении документов?

Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней с момента подачи застройщиком заявления с предоставлением перечисленных выше документов.

В течение этого срока проводится проверка наличия документов, прилагаемых к заявлению, проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Выдают или отказывают в выдаче разрешения на отклонение с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома - 10 лет.

Что подтверждает разрешение на строительство?

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство:

• подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана - разрешённому использованию участка;
• дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо - оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случае.

Даже если участок придётся продать участок, срок действия разрешения на строительство которого ещё не истёк, это разрешение сохраняется для будущего владельца.

Разрешение на строительство получено. Что дальше?

После получения разрешения на строительство застройщик обязан в течение 10 дней передать безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство (орган архитектуры администрации) сведения:

1. о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства;
2. о сетях инженерно-технического обеспечения (технические условия ТУ на подключение);
3. разделы проектной документации или схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства – в соответствии с п.п. 2, 8, 9, 10 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ ) .

Эти сведения включаются в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.

Требуется или нет разрешение на строительство жилых домов, возводимых на садовых участках?

Нет, не требуется. Почему? - Потому, что администрация местного самоуправления региона утверждает проект планировки территории (ППТ) всего дачного объединения (садоводческого товарищества), которое является юридическим документом.

Согласно этому проекту (ППТ), ведётся организация территории дачного объединения. Администрация местного самоуправления утверждает все отклонения от проекта вносимые изменения.

В состав садоводческих товариществ (дачных объединений) входит общий земельный участок садоводства или ДНП, СНТ, который включает земли общего пользования - дороги, улицы, проезды, пожарные водоёмы, площадки и участки объектов общего пользования, в том числе и санитарно-защитные зоны, и земли индивидуальных участков - непосредственно дачные участки.

На дачных участках силами собственников этих участков возводятся строения, представляющие собой дачные дома, гаражи, хозяйственные постройки.

Для возведения дачных домов, выполненного на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Следует обратить особое внимание на то, что дача должна быть расположена именно в той зоне, которая специально предоставлена для дачного строительства.

В противном случае, то есть тогда, когда дом будет построен, например, в зоне общего пользования садоводства, наличие разрешения на строительство будет обязательным - без него собственник дома может быть обвинён в самовольном строительстве.

Когда вообще не требуется разрешение на строительство?

Разрешение на строительство не требуется на земельном участке для ИЖС, ЛПХ, садоводства и дачного хозяйства для следующих задач:

1. строительство гаража;
2. строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (например, навесы и др.);
3. строительство строений и сооружений вспомогательного использования;
4. изменения объектов капитального строительства и/или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики объекта (надёжность, безопасность, предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
5. капитальный ремонт объектов капитального строительства.
6. иные случаи, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Разрешению на строительство предшествует подготовка ГПЗУ. Что это такое?

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - вид документации по планировке территории.

Введён в действие Градостроительным кодексом РФ (от г. N 190-ФЗ) взамен архитектурно-планировочным заданиям и разрешительным письмам районных и городских комитетов (отделов) по градостроительству и архитектуре (п.2 ст.44 Градостроительного кодекса РФ).

Введение такого документа позволило перенести основную часть согласований на предпроектную стадию.

Градостроительный план земельного участка используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ подлежащего застройке (или застроенного) участка, а в последующем - для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Это один из основных документов, который застройщик или заказчик (физическое и юридическое лицо) обязан предоставить в проектную организацию для подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком.

ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства - в данном случае, рассматриваемом в этой статье, - индивидуальных жилых домов).

Градплан (ГПЗУ) готовится районным (городским) отделом по архитектуре. Выдаётся на основании заявления застройщика (физического или юридического лица ).

Утверждается отдельным распоряжением районной (городской) администрации.

Согласно законодательству, выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя и производится в течение 30 дней со дня поступления заявления.

ГПЗУ разрабатывается на отдельный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе правил застройки. ГПЗУ выполняется или в составе проекта межевания или в виде отдельного документа.

ГПЗУ характеризует планировку территории застроенных и планируемых для строительства земельных участков, а также объектов капитального строительства, подлежащих реконструкции (за исключением линейных объектов).

Что содержит ГПЗУ?

В градостроительном плане указывается следующая информация:

1. кадастровый номер рассматриваемого земельного участка и, при наличии, - кадастровые номера зданий и сооружений на участке;
2. организационно-правовая форма и наименование заявителя (для юридического лица) или фамилия, имя, отчество (для физического лица);
3. границы и размеры земельного участка: устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка;
4. зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных сервитутов;
5. минимальный размер отступов за пределы границ земельного участка для обозначения возможного расположения строений, зданий, сооружений за границами земельного участка;
6. информация из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешённых видах использования данного земельного участка;
7. сведения о градостроительном регламенте земельного участка, если участок попадает под действие градостроительного регламента, с информацией обо всех видах разрешённого использования данного земельного участка;
8. если участок не попадает под действие градостроительного регламента или градостроительный регламент для него не установлен, то указывается разрешённое использование земельного участка и требования к параметрам, размещению и назначению объекта строительства, находящегося на участке;
9. информация о культурных объектах, а также объектах капитального строительства, находящихся на данном земельном участке;
10. сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок;
11. сведения о предоставленных нагрузках или заключенных договорах на инженерное обеспечение земельного участка и технических особенностях подключения объектов капитального строительства, находящихся на данном земельном участке, к инженерно-техническим сетям;
12. границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд;
13. в составе ГПЗУ может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Пояснение:

1. Градостроительный регламент - это установленные в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в пределах границ территориальной зоны:

• виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады и др.);
• предельные (минимальные и /или максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки);
• минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий;
• минимальная доля озелененных территорий земельного участка;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2 это схематическое обозначение линии забора вокруг участка, который отделяет земельный участок от улицы или проезда.

Дом или другое жилое строение должен находиться:

• от красной линии улиц - не менее чем на 5 м,
• от красной линии проездов - не менее чем на 3 м.
• расстояние от хозяйственной постройки до красной линии улиц и проездов должно быть не менее чем 5 м.

3. Для строительства индивидуального жилого дома у земельных участков должны быть следующие виды разрешённых использований:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с правом возведения индивидуального жилого дома.

Чтобы получить ГПЗУ, нужно подготовить СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) - это схема расположения объектов строительства и существующих (при наличии) с коммуникациями на земельном участке. Заменила прежний генеральный план застройки земельного участка.

СПОЗУ представляет собой материалы топосъёмки масштаба М 1:500 с подземными коммуникациями (при наличии), на которую наносятся,

• границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами, существующие объекты капитального строительства,
• надворные постройки
• объекты будущего строительства.

СПОЗУ при строительстве объекта ИЖС должна соответствовать ГПЗУ.

В схему планировочной организации земельного участка входят:

1. номер градостроительного плана застройки земельного участка
2. площадь земельного участка.
3. процент застройки (с приложенным расчетом).
4. общая площадь жилого дома.
5. количество надземных этажей. Высота здания.
6. тип ограждения.
7. состав объекта индивидуального жилищного строительства.
8. условные обозначения.

Схема планировочной организации земельного участка утверждается в администрации (отдел по градостроительству и архитектуре).

Заказать СПОЗУ необходимо в лицензированной проектной организации, имеющей свидетельство о регистрации в саморегулируемых организациях (СРО), с предоставлением необходимых документов:

1. заявление на подготовку СПОЗУ земельного участка по установленной форме;
2. утверждённый и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), предоставленного для размещения объекта строительства индивидуального дома;
3. копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды, договор пользования земельным участком, акт о землепользовании);
4. копии кадастровых паспортов земельного участка и при наличии - зданий, строений, сооружений, объектов незавершённого строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка;
5. геоподоснова или топосъёмка с границами выделенного участка (при наличии);
6. эскизный проект дома (при наличии);
7. копия межевого дела (при наличии).

Когда же можно начинать строительство?

После получения разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома на земельном участке для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома можно приступать к строительству.

После завершения строительства постройку необходимо ввести в эксплуатацию зарегистрировать.

Резюме

Итак, чтобы получить разрешение на строительство, нужно:

1. собрать документы на земельный участок и убедиться в их достоверности;
2. в отделе по архитектуре заказать ГПЗУ;
3. обратиться в проектную организацию и, представив туда ГПЗУ, с её помощью подготовить СПОЗУ;
4. документы на участок, ГПЗУ и подготовленную СПОЗУ представить в отдел по архитектуре для получения разрешения на строительство.

Вот и всё. Дёшево и сердито, как говорится. А дальше самое интересное - строительство дома своей мечты.

Ввод в эксплуатацию

Документом, который удостоверит выполнение строительства или реконструкции объекта в полном объёме и в соответствии с разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также и проектной документации (СПОЗУ), является разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешения на ввод объекта ИЖС производится без взимания платы.

Для получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию необходимо обратиться в администрацию (орган архитектуры), который выдал разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением следующих документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществлявшим строительство;
• документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям (ТУ) и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (при их наличии);
• схема расположения построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
• кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства. (заказывается в БТИ);
• разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.

Вполне понятно, что после ввода дома в эксплуатацию его нужно зарегистрировать - получить свидетельство о праве собственности.

Зарегистрировать можно и незавершённый строительством объект при его готовности 70%, то есть не вводя в эксплуатацию. Прописаться же в такой постройке не получится.

Присвоение почтового адреса

Почтовый адрес построенному жилому дому присваивается органом местного самоуправления (администрацией). Для этого необходимо подать письменное заявление и приложить следующие документы:

1. свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию;
3. кадастровый паспорт БТИ на дом (техпаспорт);
4. иные - по запросу администрации.

Полезно ознакомиться и с этим

С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (N 171-ФЗ "от г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.

С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.

документы

пример СПОЗУ

пример ГПЗУ